Zdanění příjmů z prodeje nemovité věci na straně fyzických osob aneb co nového v aplikaci osvobození předmětného příjmu od 1. 1. 2021

2022.4.2

Zdanění příjmů z prodeje nemovité věci na straně fyzických osob aneb co nového v aplikaci osvobození předmětného příjmu od 1. 1. 2021

Ing. Petr Koubovský

Hned úvodem musím konstatovat, že se v praxi jedná o celkem frekventovanou transakci mezi daňovými subjekty vůbec, a právě proto bych rád upozornil na avizované změny v možné aplikaci osvobození daných příjmů, neboť obzvláště v dnešní turbulentní době se jakékoliv finanční prostředky mohou hodit.

Příjem z prodeje nemovité věci je v obecné rovině (tedy odmýšlím od prodeje nemovité věci v obchodním majetku poplatníka určeném pro výkon podnikatelské činnosti) předmětem daně z příjmů a je zdaněn v rámci § 10 ZDP¹ jako tzv. ostatní příjem.² Konkrétní výše daně se bude odvíjet logicky od celkových příjmů v daném roce, uplatnění daňových slev, odpočtů a dalších okolností. Sazba daně z příjmů fyzických osob činí 15 %, přičemž základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. V případě nemovité věci se pak za tyto výdaje považuje cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, jde-li o nabytí bezúplatné, pak cena určená podle zvláštního právního předpisu, v tomto případě dle zákona o oceňování majetku, ke dni nabytí. Výdajem se též rozumí částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravy a údržbu nemovité věci, vč. dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje (např. provize realitní kanceláři, právní poradenství, apod.).

Při splnění ZDP stanovených podmínek se mohou poplatníci daně dani vyhnout, resp. přesněji řečeno mohou využít režimu osvobození od daně z příjmů. Podmínky aplikace osvobození jsou definovány zejména § 4 odst. 1 ZDP, konkrétně písm. a), b) a v) ZDP. Všechny níže uvedené a detailněji rozebírané případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovité věci se týkají pouze fyzických osob. Pokud je fyzická osoba podnikatelem a nemovitá věc je zahrnuta do obchodního majetku nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak osvobození uplatnit, jak si níže blíže ukážeme, nelze.

Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP

Dle písm. a) se osvobození aplikuje na příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jestliže v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Z výše uvedeného je tedy logicky zřejmé, že předmětné osvobození od daně z příjmů dle tohoto ustanovení nelze aplikovat při prodeji toliko prostého pozemku, např. orné půdy, apod.

Související praktické tipy a postřehy

• V praxi je nezbytně nutné disponovat dostatečnými a přesvědčivými důkazními prostředky, že prodávající v nemovité věci (pozemku s domem či bytovou jednotku) před prodejem dva roky bydlel.

• V případech vlastnictví nemovité věci formou společného jmění manželů je postačující fakt, že v něm bydlel pouze jeden z manželů.

• Termín "trvalé bydliště" nelze zaměňovat s "bydlením". Pro účely aplikace osvobození od daně z příjmů není nutné mít v dané nemovité věci trvalé bydliště, prokazování je v úrovni skutečného zdržování se tamtéž po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. To lze např. doložit korespondencí, zasíláním účtů za telefon, energie, výpisy z banky, internetu, atd. Bydlištěm na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.³ Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn D-22.

• Pro výše uvedenou 2letou lhůtu není podstatná doba vlastnictví. Osvobozen bude tedy například i příjem poplatníka, který koupil byt, kde byl v nájmu po dobu 3 let, a 2 měsíce po nabytí do vlastnictví ho prodal.

• V neposlední řadě je nutné si všimnout i podstatného termínu "bezprostředně". Pokud se totiž vlastník odstěhuje a nemovitost prodá až po nějaké době, osvobození se na něj vztahovat bohužel nebude.

Bytovou potřebou se pro účely ZDP mimo jiné…